METRO DETROIT

「底特律市－CITY OF DETROIT」≠「底特律都會區－METRO DETROIT」

投資美國房產，有機會在「租金、匯差與房價增值」三方面一把抓。美國底特 律都會區（Metro Detroit）是海外房產投資亮點。「美國底特律都會區就像股 市動盪下的錯殺股，時間拉長會還它公道補漲，賺取可觀的資本利得。」

根據美國房產估價網Trulia預估，美國房地產經過5～6年多頭後，部分城市如洛 杉磯、舊金山、西雅圖及紐約等漲幅已高，但絕大多數城市仍處「買房比租房 更划算」的位置，而估計今年租金漲勢趨緩，以租待買人潮回流。

再者，有75％美國人認為擁有自己的房屋是達成美國夢的一部分；而在美國18 至34歲屬於千禧世代的年輕族群中，有8成更期待擁有一間房，這些族群將是 2016年美國房市的主力需求。關於這一點與另一個美國房產估價網站Redfin「 未來將有更多首購族購屋」的預測，不謀而合。雖然預估今年房屋銷售量成長 速度比起2015年減緩，而價格年成長率將回歸正常的3.5～4.5％，但銀行在「 價格合理可負擔 （Affordable）」的城市，銀行對借款人將採取更積極正面積極 的授信態度。

甚至美國最大房產估價網站Zillow預估，目前美國房市仍屬於賣方市場，但該網 站也預估2016年房價平均成長2.6％，從最樂觀的認為成長4.7％、到最悲觀的 也有2.3％的成長。綜觀上述專業分析，看好今年美國房產走勢，但漲幅過熱區 域應必須避開，轉往落後補漲且具優質條件的區域。 底特律都會區就是落後補漲且具優質條件的區域之一。

國人多數都不清楚「底 特律市－City of Detroit」與「底特律都會區－Metro Detroit」的差異。一般而言 ，底特律泛指「底特律市」與「底特律都會區」。底特律市，人口從180萬降 至70萬，面積370平方公里，這裡的居民大部分都是較低收入者的黑人居民， 也是2013年申請破產的區域，平均家戶所得約3萬美金（約為台幣100萬）；而 底特律都會區，目前人口430萬，面積超過1萬平方公里，平均家戶所得約6萬 美金（約為台幣200萬），2013年時底特律市申請破產時，底特律都會區根本 沒有破產，經濟也跟其他美國大城市一樣穩健。目前底特律都會區內single family home（類似台灣的透天厝）中古屋平均房價約落在15萬美金左右（相當 台幣500萬），租金毛投資報酬率約9～10％，扣除相關稅費、淨報酬仍高達 6～7％。區內平均房價仍離金融海嘯發生前的最高價仍約有30％的價差。拜石 油價格持續破底，「製造業持續回流美國」的政策，美國去年汽車銷售量超過 1,750萬台，為2000年來的最高紀錄，預計2016全年上看1,800萬台。美國總統 歐巴馬亦宣布扶持無人車的發展計畫。這些政策，勢必將帶領底特律都會區重 返榮耀。